Nossa própria bolha

outubro 19, 2008

Enquanto o mundo ainda curte os efeitos da bolha imobiliária americana, a imprensa brasileira, por razões insondáveis, continua cega para os absurdos do mercado nacional. Não há melhor exemplo que a própria capital federal. Sem ignorar fatores absolutamente mercadológicos, como os basilares oferta e demanda, Brasília, no que diz respeito à venda e ao aluguel de imóveis, tem características que beiram o surreal.

Vejam o caso da relação entre valor de venda e aluguel. Um imóvel com preço de mercado de R$ 250 mil pode ser alugado por, no máximo, R$ 1.200. O que isso significa? Que se em vez de desembolsar a quantia o cidadão optar pelo aluguel, mantendo os R$ 250 mil num fundo moderado com rendimento de 1% (R$ 2.500), acabará o primeiro mês com: a) aluguel pago (R$ 1.200); b) os mesmos R$ 250 mil no fundo; c) um excedente de R$ 1.300 para ser acrescentado às economias ou gasto livremente.

A opção pelo aluguel faz mais sentido, do ponto de vista estritamente financeiro, em muitas cidades, mas em nenhuma os números são tão contundentes. Não obstante, a imprensa brasiliense (e a nacional que cobre a capital) ignora a realidade, deixando o cidadão se iludir com argumentos tão populares quanto falsos. Por exemplo:

Ao comprar um imóvel, terei um bem, que me dará segurança.
O que proporciona mais segurança? Um bem que, num momento de necessidade, terá de ser anunciado, negociado e vendido, com todos os trâmites burocráticos e a natural demora, ou o valor correspondente no banco, permanentemente disponível?

O imóvel pode se tornar uma fonte de renda.
Quem repete esse “argumento” costuma se esquecer de que, para alugar um imóvel, o cidadão precisará de outro para morar. Portanto, sim, disporá de uma fonte de renda, mas terá outra fonte de despesa (ou deverá ser proprietário de dois imóveis). Outro esquecimento providencial é que o dinheiro investido num fundo, como demonstrado acima, também será uma fonte de renda.

Em Brasília, o imóvel é um bom investimento, porque se valoriza muito.
Aqui a cegueira é múltipla. O canto da sereia é a valorização aparentemente infindável dos imóveis no peculiar mercado brasiliense. Omitem-se, no entanto, pelo menos dois detalhes importantes. Para começar, uma das razões mais fortes da valorização é a própria crença nela, o que representa um ciclo com fim certo, embora não determinável. Para terminar, a valorização passada é normalmente “informada” em percentuais brutos, sem o desconto da inflação. Se o indivíduo adquire um bem por 10 e, dois anos depois, este bem vale 20, não houve uma valorização de 100%, mas sim de 100% menos a inflação do período.

Sendo dono do imóvel, economizo o aluguel.
Os cálculos simples, acima, mostram claramente que, com a quantia necessária para se comprar o imóvel, é possível pagar o aluguel e manter (e até aumentar) a “poupança”. Ao se escolher a compra do imóvel, por um lado o indivíduo não paga o aluguel, porém, pelo outro, não obtém qualquer rendimento. A “economia”, na verdade, sai caro.

O que isso tudo quer dizer? Que nunca vale a pena comprar um imóvel? Claro que não. Vale, por exemplo, quando o sujeito acha que a sensação de ser dono, poder fazer obras livremente e saber que não precisará se mudar pela vontade de um terceiro, compensam o custo adicional. Trata-se, por óbvio, de um valor subjetivo, que não cabe tentar calcular. Vale, ainda, quando o imóvel se valoriza muito mais do que os outros investimentos acessíveis – descontado o custo de propriedade – o que não é tão freqüente quanto se pensa.

E o mercado? Quer dizer que, em Brasília, só comprar é uma má opção? Negativo novamente. Brasília é um mercado extravagante por várias razões: tem a maior renda per capita do país; tem limites rígidos à construção nas zonas centrais; tem um mercado de concorrência restrita e, segundo observadores, controlado por um “cartel imobiliário”; tem um vice-governador que é dono da maior construtora local. Assim, é até natural que os preços subam descontroladamente, criando um cenário artificial. O que parece evidente, apenas, é que as distorções são maiores no mercado de compra e venda do que no de aluguel. Afinal, o aluguel representa um custo fixo mensal, que se pode comparar com mais precisão – e razoabilidade – ao orçamento e a outros gastos. A compra, por outro lado, pela grandeza dos valores envolvidos, exige maior cuidado na análise, que acaba contaminada pela desinformação generalizada.

A imprensa poderia ajudar a mudar esse quadro. Mas talvez seja demais pedir que cumpra seu papel de informar.

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3 Respostas to “Nossa própria bolha”

  1. Madame Mim said

    Muito interessante esse cálculo. Eu já tinha lido sobre isso em algumas revistas de economia, mas isso foi só bem depois de já ter meu apto. Mas é bem como tu fala, tem coisas que “não tem preço”, que é ter um lugar seu, etc.
    Aliás, tbém li a matéria de um economista, que botava na ponta do lápis e mostrava que tbém não compensa ter carro, mas muito mais vantajoso andar de táxi.
    bjos

  2. […] hilariante dos imóveis pode ser explicado por um comportamento coletivo irracional – geral ou localizado. Por que a gente ri disso, por outro lado, continua sem […]

  3. […] Reproduzir é uma possibilidade; morrer, uma contingência. Perdido no ponto médio, devoto do aluguel e fidelíssimo a um destemido Palio 2006, aumentar a família até que não me parece uma má […]

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